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【教えて!goo】投資用と住居用マンション、何が違うの?

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 不動産の世界では、投資用マンションの価格高騰が続いているという。どうやらその背景には、リタイア後を見据えて定期的な賃料収入を得ようとする、30~40代ビジネスパーソンの需要があるようだ。マンションといえば大きな買い物だが、老後の定期収入は確かに大きな魅力。しかしマーケットには、投資用マンションと住居用マンションが個別に売り出されている。何が違うのだろうか。そこで今回は、不動産投資アドバイザーの向井啓和さんに話を伺うことにした。

建物の構造は同じだが内装が違う

 では早速、疑問の解消を。投資用と住居用では何が違うのだろうか。

 「まず、基本的な説明からしましょう。言葉のとおりですが、投資用マンションとは不動産投資を目的としたマンションのこと。人に貸すのが前提で、多くはワンルームマンションです。しかし、投資用も居住用も同じ法律をもとに設計・建設されるので構造上の大きな違いはありません」(向井さん)

 つまり目的が違うだけなのか。

 「いえ、設備や内装の細かな仕様が異なる場合があります。住居用はオーナー自らが住むので、物件を選ぶ際に設備や内装にこだわることが多いのに対し、投資用は設備や内装を重視しない傾向があります。例えばユニットバスは、住居用ならハイグレードからミドルグレードのタイプというのが一般的ですが、投資用は最もリーズナブルなグレードのタイプということが少なくありません。投資用のオーナーは借主が退去後に初めて内見をすることも多く、その安価な内装に驚くこともあります」(向井さん)

 購入する立場にしてみると、投資額をできるだけ抑えたいという心理があるのだろう。

投資用はローンの金利が高い

 次にお金の問題。投資用と住居用では、ローンの金利が違うという話を耳にしたことがあるが、実際はどうなのだろう?

 「その話は本当です。一般的に投資用のローンの金利は、住居用の金利にくらべて1~2%程度高いのが現状です。具体的な数字で見てみましょう。ある情報によると、2018年2月1日現在、住居用のローンの金利は、主要都市銀行の10年固定の金利が0.775~1.600%(平均で1.286%)、変動金利が0.520~1.075%(平均で0.666%)で推移しています。それに対して、投資用のローンの金利は、一般的には2.5%~4.5%前後です。年収が数千万円、あるいは純資産が1億円以上など、資産背景のよい人は投資用でも1%未満のローン金利で借入れできることもあります」(向井さん)

 ほかに違いはあるだろうか。

 「投資用は住居用にくらべて修繕積立金や管理費などの当初の設定が低く、その一方で大規模修繕の際に追加出資を求められるケースがあります」(向井さん)

 投資用マンション購入を検討している人は、知っておいて損のない情報だろう。

投資用にオーナーが住んでもOK

 もし、投資用に購入したマンションに自分が住みたくなったら、住んでもよいのだろうか?

 「問題ありません。むしろ、投資用に住むことのメリットもあります。投資用物件はマンションの自治や管理状態がよくない傾向にあるのです。問題点や改善点がわかれば、ふたたび貸す場合、よりよい居住空間を提供できます。反対に、住居用として購入したマンションを人に貸すことも問題はなく、転勤を理由に、そうするケースもよく見られます」(向井さん)

 今の世の中、絶対はないと向井さんはいう。住居用を購入する際にも「自分が退去した後に賃貸にまわす」という視点で選ぶことは有益とのことだ。物件選びをしている人は、こういったことも視野に入れておくとよいだろう。

 なお、「教えて!goo」では「清水の舞台から飛び降りるつもりで買ったモノあります?」という質問と回答を紹介中。不動産は高額であるため、まさに一大決心をして購入するものに思われるが、皆さんの回答はいかに…!?

●専門家プロフィール:向井啓和 米系証券会社、欧州系証券会社を経て、みなとアセットマネジメント株式会社 を設立。ブローカレッジ、デリバティブ関連の商品開発経験など金融関連の深い造詣を活かした不動産投資アドバイスが好評。融資についての的確なサポート、損害保険のアドバイスなど一貫したサービスで多数のリピーターを抱えている。

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