所有者不明土地問題 根底にある「触らぬ神にたたりなし」 友森敏雄氏

iRONNA発
所有者不明の土地が急増するなか、今後マンションなどでも深刻化することが予想されている=東京都多摩市(本社ヘリから、酒巻俊介撮影)

 利用価値や資産価値のない土地が捨てられはじめている。こうした土地は相続未登記や相続放棄などで所有者不明となり、日本各地で行き場を失った土地が放置されているという。漂流する日本の「土地神話」。人口減少時代の象徴ともいえるこの問題に解決の糸口はあるのか。(iRONNA)

 九州よりも広い面積が所有者不明-。これは今年6月末、元総務相の増田寛也氏を座長とする「所有者不明土地問題研究会」によって発表された。資産価値や利用価値のなくなった土地が、登記されなかったり(相続未登記)、相続放棄されたりすることで所有者が不明になっているという。

 そして所有者不明の土地があることによって、倒壊寸前の空き家を処分できない、公共事業を行うことができない、さらに災害被害地域での復興の妨げになるといった問題が起きている。

 この問題、私にとっても身近な問題だった。2年前に祖父が亡くなったとき、山林の登記をとってみると、曽祖父の名義になったものや、そもそも場所がどこなのか分からないといったものが出てきた。それに加えて、祖父の叔父が戦前に建てた家が残っており、空き家として長年放置されてきた。 土地の所有者は祖父だが、建屋の所有者は祖父の叔父。その子孫が遠方にいるらしいということが分かっており、勝手に空き家を処分することもはばかられ、祖父が存命の間は放置していた。しかし、倒壊の恐れが出てきたため、今年に入って家を崩した。

深い自治体の悩み

 それに前後して、役所に問い合わせてみると、建屋の固定資産税は支払われていることが分かった。支払人の連絡先を教えてほしいと頼むと、それはできないが、仲介して手紙を渡すことであれば可能とのことで、倒壊の恐れがあったため建屋を崩した、という報告をした。すると、先方から連絡があり「そもそも固定資産税を払っていたことにも気づいておらず、建屋の存在も知らなかった」という連絡があった。

 この事例などはまだマシな方で、登記をとって、相続人を探し、各種手続きを司法書士にお願いするなど、手間と費用を考えれば「触らぬ神にたたりなし」で、放置したほうがよいという選択をするのも分からなくもない。

 一方で、この問題に対処する自治体の悩みも深い。平成27年に「空家等対策の推進に関する特別措置法(空き家特措法)」が施行されたことで、助言、指導、勧告、命令、行政代執行を行うことができるようになった。空き家の倒壊によって近隣住民に被害が及ぶ場合など、所有者が不明の場合でも「略式代執行」を行うことができる。

 しかし、この場合、撤去費用は自治体の持ち出しとなるため、「放置しておけば自治体が処分してくれる」というモラルハザードを誘発する可能性もある。

マンションも深刻

 結局、このような現状となる原因を生む仕組みを変えていく必要がある。まずは「任意」となっている不動産登記だ。「所有者不明土地問題研究会」が行ったサンプル調査によれば、大都市では6・6%、それ以外では26・6%が最後の登記から50年以上が経過しているということが分かった。

 登記経過年数別に所有者不明となる割合を見ると、30年未満で21%、30~49年で37%、50~69年で62%、70~89年で79%、90年以上で80%となっている。登記の「義務化」を含めて、誰が現在の土地の所有者か、明確にするための仕組みが必要になる。

 そして何より求められるのが、所有者のモラルだ。いらなくなったら「放置する」ではなく、土地をどう処分するのかまで責任を持たなければならない。今後「多死社会」となる中で、所有者不明の土地問題は、ますます深刻化することが予想される。

 都内の自治体担当者は、今後問題となるのは「マンション」だと話す。数十年前に分譲されたマンションは、相続、転売などによって所有者が移転している。老朽化による建て替え、取り壊しといった処置が必要となったとき、どのように合意をとるのか、「考えただけでもゾッとする」と、担当者の表情が深刻さを物語っていた。

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友森敏雄(とももり・としお) WEBマガジン『WEDGE Infinity』編集長兼『月刊ウェッジ』副編集長。昭和53年、山口県周南市(旧徳山市)生まれ。平成17年からウェッジ編集部に所属し、主に製造業、エネルギー、国際問題(アメリカ、東南アジア)などを担当。28年7月から現職。