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基準地価 東京五輪で首都圏オフィス市場活況 供給過剰リスクも

基準地価が14年連続で最高額となった東京都中央区銀座2丁目の「明治屋銀座ビル」(中央)
基準地価が14年連続で最高額となった東京都中央区銀座2丁目の「明治屋銀座ビル」(中央)

 都道府県地価(基準地価)で3年連続の全国商業地の上昇を牽(けん)引(いん)した要因は人手不足や働き方改革などを背景としたオフィス市場の活況だ。全国的に、より交通アクセスの良い都市部へのオフィス移転による再開発が進んでいる。特に2020年東京五輪・パラリンピックを控える首都圏の需要は旺盛だ。人手不足を背景にした人材確保が狙いのため五輪後も活況は続きそうだが、このままのペースが続くと、供給過剰に陥るリスクもある。

 昨年9月に本社を東京都千代田区大手町に移転した住友商事のほか、来年春に港区神谷町に移転するクレジットカード大手、アメリカン・エキスプレスの日本法人など都内中心部に移転する大企業が続出している。中部地方では三重県から名古屋市に、近畿地方でも奈良から大阪に移転する企業がみられる。

 不動産サービス大手、ジョーンズラングラサール(JLL、東京)の谷口学チーフアナリストは、こうした動きはより交通の便が良い都心部に新しいオフィスを構えることで優秀な人材を確保するためという。また、昨年以来、複数の会社が同居する「シェアオフィス」の全国展開も進み、既にソフトバンクの一部部署などは都内の複数のシェアオフィスに入っている。本社に出社しなくても良いという働き方改革を積極的にアピールし優秀な人材を囲い込む戦略だ。

 オフィス市場を中心とした商業地の活況は五輪までという見方もあったが、働き方改革や人手不足といった事情は今後も続くため、谷口氏は「より優秀な人材を確保しようとするのは、今後も続くテーマ」と指摘。不動産協会の菰(こも)田(だ)正信理事長(三井不動産社長)も「オフィスの空室率などをみても地価の下落が五輪後に起こる前兆はない」と強調する。

 JLLの調査によると、東京の大規模オフィスの空室率は今年は1%程度と近年では最も低い水準の見通しで、今後3年間も2~3%程度で推移するとみられる。

 オフィスの空室率が低水準で推移するとみられるのは、大企業の移転による都心部の人気の高さだけではない。長引く超低金利で国債利回りに比べて高水準の不動産利回りが、特に投資家から好感されていることも背景にある。JLLは五輪後も10年物国債の利回りは0%前後で推移するとみており、予想利回りが2・5%程度の都内の大規模オフィスへの投資は堅調に推移するとみる。

 一方、三井住友トラスト基礎研究所の北村邦夫投資調査第1部長は「令和5年ごろから就業者数は減少に転じるとみており、それに伴ってオフィス需要に陰りがみられるようになる恐れもある」と延べ、5年以降に開業予定の大規模オフィスは供給過剰となり、地価下落の一因となる可能性もありそうだ。(大坪玲央)

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