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「ホテル」から「賃貸マンション」への用途転換にアジアの投資家が注目

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 ジョーンズ ラング ラサール株式会社
中国1級都市の住宅価格高騰を背景に中国賃貸マンション市場が活発化

 (2018年11月8日にシンガポールから発表されたリリースの抄訳版です)

 東京 2018年12月3日 – 総合不動産サービス大手JLL(本社: 米国シカゴ、CEO: クリスチャン・ウルブリック、NYSE: JLL、以下: JLL)が発表したレポートによると、中国の1級都市での賃貸マンション需要の高まりから、投資家による賃貸マンションへのコンバージョンを目的としたホテルの取得が増加しています。中国国家統計局が2018年8月に発表した統計では、中国の住宅価格は2年ぶりに最も早いペースで上昇しており、都市部で専門職に従事する若者層は、住宅を購入するよりも賃貸することを選択しています。投資家は、ホテルを取得して賃貸マンションに用途転換することで、早期に供給することが可能となります。

 JLLホテルズ&ホスピタリティグループ アジア地区ホテル資産仲介部門ヘッド ニハット・エーカンは次のように述べています。
「中国の経済成長、都市人口や可処分所得の増加など、好調なファンダメンタルズが下支えとなっており、中国政府が抑制を試みているものの、住宅価格は急速に上昇しています。住宅価格の高騰を防ぐために政府が住宅購入抑制策を強化したことで、需要が賃貸マンションへとシフトし、中国1級都市では賃貸マンションへ用途転換する目的で、不採算ホテルを取得する投資家が増えています」

 2018年1-9月期におけるアジアのホテル投資額をみると、全体の25%以上を中国が占めています。2018年で最大の取引はアリヴァ 北京 ウエスト ホテル & サービスド アパートメントで、取引額は2億4,200万米ドル、1室あたり76万5,000米ドルで取引されました。
別の大型取引として、シンガポールのAscendas Hospitality Trust(A-HTRUST)がノボテル北京三元ホテルとイビス北京三元ホテルを1億8,600万米ドルでHuazhu Hotels及びTPG Capitalの合弁会社に売却しました。この売却価格は、最新の資産評価額の倍、かつ2012年の取得時の1.5倍を超える額となっています。本案件については、ホテルからオフィスへの用途転換が予定されています。

 ニハット・エーカンは次のように述べています。
「中国では経済の成長を背景に、住宅ブームに加えてオフィス需要も高まっています。地域内でも特に北京、上海、広州のオフィス賃料が高値であることから、投資家は安定した収益を求め、これらの都市でホテルを取得し、オフィスへのコンバージョンを考えています。政府の市場抑制策により投資市場は減速してきており、国内投資家の投資意欲も若干減少しているものの、海外投資家は引き続き用途転換可能な物件の動向に注目しています」

 アジア太平洋地域におけるホテルの取引額は、2018年1-9月期で前年同期比28%減の52億米ドルとなりました。金利上昇が投資家のセンチメントに影響し、取引数は前年同期比で前年よりも多かったものの、より小規模なホテルが取引されました。同地域での主要投資家は、プライベートエクイティファンドや不動産会社で、2018年1-9月期にそれぞれ16億米ドル、15億米ドルの投資を行っており、取引された10物件のうち7物件は中国、日本、韓国のホテルでした。

 日本のホテル市場は、訪日外国人旅行者の増加も追い風となり、引き続き注目の市場となっています。日本政府は、東京オリンピック・パラリンピックが開催される2020年に訪日外国人旅行者数で4,000万人の目標を掲げています。日本での取引は、東京、大阪、福岡、札幌などのリミテッドサービスホテル(いわゆるビジネスホテル)が中心で、また2018年は活発なJ-REITによる投資がホテル取引全体の2割を占めました。

 ニハット・エーカンは「2019年のラグビーワールドカップ、2020年の東京オリンピック・パラリンピックを控え、日本のホテルオーナーは市場の動きの様子をみている状態です。今後2年間はフルサービスホテルの取引量は限定的である一方、東京、京都、大阪に所在する中規模の賃貸借型ビジネスホテルが賃借人であるオペレーターの信用に依拠する形で竣工引渡・開業と同時に売却されるような取引がみられるでしょう。また、日本のホテル投資家は国内に限らず、ベトナム、モルディブ、フィリピンなどの新興市場も視野にいれはじめています」と述べています。

 JLLホテルズ&ホスピタリティグループ東京オフィスを統括する沢柳 知彦は、ホテル運営マーケットが活況であるにも関わらず、日本において大型ホテル取引が多くない理由について、以下のように述べています。
「リーマンショックで発生した不良債権の担保となっていたホテルの多くは、その後のインバウンドブームと金利低下によってその資産価値を回復・増加させ、中長期的に保有することを目的とした投資家に売られてきました。現状は、投資サイクルの観点から、売却される大型ホテルが少なくなっているだけです。決して国内外投資家のホテル投資意欲が衰えたわけではありません」

 韓国は、中国との政治的緊張の高まりから中国からの旅行者数が前年比で減少したものの、海外投資家は引き続き関心を示しています。

 エーカンは加えて、「中国からの旅行者数が減少しているものの、韓国の観光市場は活性化してきています。東南アジアの旅行者数が増加傾向にあり、今年3月からは中国からの旅行者数も回復してきており、今年は全タイプのホテルで回復がみられるでしょう」と述べています。

 「Hotel Investment Highlights Asia Pacific: YTD September 2018」の詳細はこちら(http://www.jll.com.sg/en/trends-and-insights/research/hotel-investment-highlights-asia-pacific-ytd-september-2018)をご覧ください(英語のみ)。

 JLLについて
JLL(ニューヨーク証券取引所上場:JLL)は、不動産に関わるすべてのサービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。JLLは不動産市場を再考し、皆様のアンビション実現を支援する不動産の機会やスペースを提供するとともに、お客様、人、コミュニティにとってよりよい明日を築くことを目指します。フォーチュン500に選出されているJLLは、2018年9月30日現在、従業員約88,000名を擁し、世界80ヵ国で展開しています。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッドの企業呼称及び登録商標です。
http://www.jll.com

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