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【日本の未来を考える】金利2%に上昇したら不動産価格は半額になる? 学習院大教授・伊藤元重

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【日本の未来を考える】
金利2%に上昇したら不動産価格は半額になる? 学習院大教授・伊藤元重

伊藤元重教授 伊藤元重教授

 株価や不動産価格が高すぎる。今後、こうした価格が下落していく可能性に備える必要がある。こうした指摘を内外のいろいろな論考で読むことが多い。確かに、米国でも欧州でも金利上昇の局面にあり、金利上昇が続けば、不動産や株の資産価格下落の原因ともなりうる。

 では、仮に金利が1%から2%に上昇したとしたら、不動産価格はどれだけ変化するのだろうか。答えは難しい。税金、人々の予想、不動産への需要など、さまざまな要因が影響を及ぼすからだ。ただ、単純な経済計算によれば、金利が1%から2%に上がれば、不動産価格は半分になってもおかしくないという結論が出てくる。これは少し考えれば難しい話ではない。

 例えば、毎月10万、年間で120万円の家賃を生み出すアパートを想定してほしい。1%の金利でこのアパートへの投資が採算に合う金額はいくらだろうか。その答えは1億2千万円になることが分かるはずだ。1億2千万円を債券投資に回せば、1%の金利で毎年120万円の利子収入が入る。同じ金額をアパートに投資すれば、やはり同じだけの家賃収入が入るのだ。

 もちろん、この計算では税金も不動産価格の変化も維持費も計算に入れていないので、現実の収益はもっと複雑な計算になるだろう。ただ、重要なポイントは、1%という低い金利だと、その利回りで回る不動産の価格は相当に高いものになるということだ。

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